“一方面是蓬勃发展的各类新兴产业，一方面是土地资源紧缺的现实情况，产业空间载体应当如何演进以更好地回应本地企业的诉求，满足未来发展需要成为了摆在产业园区投资者、运营方和入驻企业面前最重要的课题之一。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，深圳产业园的发展状况具有典型代表性，可为其他地区或城市产业空间与产业实现协同发展提供参考与借鉴。
产业迭代与空间载体演进同频 高品质产品前景可期
第三次国土调查结果显示，深圳市陆域开发强度已经达到50%，远超30%国际警戒线。在土地资源紧缺的同时，以研发为主导、技术创新为驱动的高附加值产业方兴未艾。截至2022年，深圳七大战略性新兴产业增加值占GDP比重已达到40%以上，成为深圳经济高质量发展的重要引擎。
数据显示，深圳产业和产业结构的不断发展与迭代，对本地产业载体产生了深远影响。据仲量联行统计的抽样调研的446万平方米产业办公面积样本，数字与时尚产业、新一代信息技术产业、商贸服务业、 商务服务业与金融业五个行业合计贡献约75%的深圳产业办公面积。
从占地面积大、容积率低、主要满足劳动密集型制造业生产需求的深圳产业园1.0版本，到旨在满足以电子信息为代表的新兴产业的生产、研发、试验、办公等需求的2.0版本及各项配套设施更加完善的产业园2.5版本，再到2015年至今，“工业上楼”的雏形逐步形成——即二楼以上的载体空间也具备较高硬件标准，具备测试、研发、实验甚至中试生产等功能，同时提供了高标准的服务管理与生活配套的3.0版本竣工入市，深圳产业空间的演变一直都与产业结构的迭代息息相关。目前，在总体量约8600万平方米的深圳产业园存量产品中，硬件设施标准较低的项目数量达九成之多——其中产业园1.0项目占62%，产业园2.0项目占28%。而硬件标准和品质较高、配套设施更加完善的产业园2.5和3.0项目的占比仅分别为9% 和1%。从点位分布来看，超过半数的2.5及3.0项目都分布在坪山和南山两区之内。长远来看，高品质项目拥有广阔的发展前景。
调查结果显示，现阶段，深圳的产业发展正加快向以科技为核心的全面协同创新转变，并愈发依靠技术进步和创新发展驱动。但是，深圳高标准产业园体量有限、分布不合理的潜在问题与深圳产业创新转型的“新常态”难以匹配，深圳产业空间载体需要快速调整以满足本地产业新的发展诉求。曾丽表示，当前深圳高标准产业园仍面临体量有限和分布不合理的挑战，通过深化土地整备和“工改工”城市更新项目，合理配置工业用地，扩大高品质产业空间供给，持续客制化设计建设高标准3.0产业园区，将是深圳这一战略性新兴产业发展沃土的长期目标。
建设“垂直工厂”将产业空间“存量”变“增量”
白皮书指出，随着深圳土地资源已经基本见顶，土地供给与新兴产业发展需求之间的冲突日益明显。在此情况下，产业用地的集约化利用——即在空间上将产业链上下游进行垂直化布局，通过建设“垂直工厂”（又称“工业上楼”）等举措将产业空间的“存量”变为“增量”，进而优化存量产业空间和提升存量土地（尤其是工业用地）的投资和利用效率，已是“箭在弦上”的必由之路。
随着技术创新与工业设计的互相促进作用，前者包括云计算、大数据和区块链，部分新兴制造业的核心研发与试制试验环节，与创新中心的物理空间距离逐渐缩短。因此，战略性新兴产业的发展需要新一代产业园能够促进产业间协作与产业链上下游整合，缩短“研发—制造”间的距离，从而加快技术交流、应用和迭代。产业间协作与产业链整合对新一代产业园提出了更多样化的需求，人才、市场、上游供应链等因素也成为新兴产业选址的重要因素。不同于过去产业园通常 围绕生产环节的产业集聚，新型产业园围绕研发和试制试验环节，依靠知识网络的引领形成新形态的产业集聚。
对于其他城市可借鉴的是，未来产业空间的发展趋势将表现为贯穿生产全流程、纵向协作与横向协同配套的复合型新型产业园。这些产业园以研发和试制试验为核心，依赖知识网络形成独特的产业集聚。新一代产业园需根据不同产业流程提供多样化、复合化和专业化的空间和服务，以满足各环节的需求。其中，对于研发和试制试验，市场期待产业园提供较高的层高以容纳先进设备和实验室设施；对于轻型生产环节则需提供更大的载重以满足大型设备和生产线的使用；在平面布局方面，则应合理设计，最大化利用空间并提高生产效率，以及需预留安装废水等处理设备条件；在物流装卸领域，能否提供快速、高效的垂直货运系统，或设有专用卸货通道是产业园之间竞争决胜的关键。
